Floßergasse 22 – zu teuer von der Stadt gekauft
Am 10. März 2022 berichtete der Kreisbote:„Was sich bereits im Zuge der Beratungen des Haushaltskonsolidierungsprogramms kurz vor Weihnachten abzeichnete, ist nun amtlich: die Stadt wird das in ihrem Eigentum befindliche Grundstück Floßergasse 22 unterhalb des Franziskanerklosters nicht bebauen. Damit spart die Kommune rund 3,7 Millionen Euro ein.“In der Niederschrift des Stadtrates vom 28. Juni 2022 werden die dort vorher geplanten Wohnungsgrößen genannt. Insgesamt 537,39 m² Wohnfläche.Die „gesparten“ 3,7 Mio. dividiert durch die Wohnfläche ergibt einen Gestehungspreis von 6885 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Genau davon, „preiswerter Wohnraum wird hier nicht möglich sein“, hatte Herr Dr. Böhm vor der Kaufentscheidung gesprochen. Ich hatte ein Schreiben vor der Kaufentscheidung an alle Stadträte gesandt mit entsprechender Prüfaufforderung (Abrisskosten, Deponie, Bodenverunreinigungen) – das war der großen Mehrheit 2019 gänzlich egal.Die Ursache der Haushaltslage in Füssen sind nicht besonders niedrige Steuereinnahmen.
Bis jetzt wurden für Kauf, Nebenkosten und Planung rund 750000 € ausgegeben. Meine Mail von Mitte November 2019:
Sachinformationen zur Marktwertbetrachtung des Grundstückes Floßergasse 22 in Füssen
1. Das Grundstück liegt unterhalb der Franziskanerkirche und des Franzsikanerklosters. Auf der folgenden Zeichnung mit Höhenlinien ist deutlich erkennbar, in welch relativ schmalen Linienabständen das Gelände zum Innenbereich hin abfällt:
Es liegt also ein Grundstück vor, welches sehr viele Schattenlagen hat. Nach Osten hin wirft das deutlich höher gelegene Franziskanerkloster Schatten, nach Süden hin die ebenso höher gelegene Franziskanerkirche. Nach Westen ist nach dem Schatten durch das mehrgeschossige Haus 22a ein – in Bezug auf das gesamte Areal eher kleines – Zeitfenster mit Sonneneinstrahlung. In den Wochen, in denen die Sonne ihren höchsten Stand erreicht, fällt mehr Sonne ins Gelände.
2. Auf der Nordseite des Hauses 22a finden sich etliche Fenster, auf der Südseite des Hauses 24 wenige. Die Lichtrechte dieser Häuser lassen für die Fläche zwischen beiden angrenzenden Häusern nicht viel mehr zu als eine Einfahrt.
3. Abriss und Entsorgung des Bestandes werden eine Menge Geld kosten, welches dem Kaufpreis zuzuschlagen ist. Für eine kleinere Anlage anderswo mit besserer Zufahrt gab es 2018 eine Kostenschätzung über 64000 Euro für Abriss und Entsorgung. Der derzeitige Schuppen auf dem Flurstück 287/1 grenzt im Norden an das Nachbargrundstück.
Da die Nachbarn gegen Neubauten in dieser historisch bedeutenden Lage sind, dürften sie die Nutzung ihres Grundstückes für Abrissarbeiten oder Materiallagerung nicht erteilen. Das dürfte die Abrisskosten verteuern, da nur auf dem Flurstück 287/1 gearbeitet und gelagert werden darf. In Relation zu Weißensee und wegen der Preissteigerungen bei Entsorgung ist mit 100000 Euro oder mehr zu rechnen. Eventuell muss auch noch verhindert werden, dass Abrissmaterial auf das Grundstück des Nachbarn fällt. Die Situation der Zu- und Abfahrt zu den zum Abriss vorgesehen Gebäuden ist auch zu beachten.
4. Aus dem damaligen Bebauungsplanverfahren:
„Bei einer Ortseinsicht am 24.01.2008 mit Vertretern der Genehmigungsbehörde des Landkreises Ostallgäu und des Bayerischen Landesamtes für Denkmalschutz folgende Aussage getroffen:
….Ein weiteres Gebäude kann in den ebenen Hofbereich gesetzt werden, wobei der gesamte Hangfuß frei bleiben und ausreichend Abstand zu diesem gehalten werden muss….“
Der ebene Hofbereich ist inzwischen im Besitz anderer Eigentümer und kann nicht mehr herangezogen werden. Auf der Karte oben ist erkennbar, wie viel Fläche des gesamten Grundstückes durch die Vorgaben nicht einer Bebauung zur Verfügung steht.
Aus den Unterlagen der damaligen Bauleitplanung:
„In der Folgezeit gab es mit der Denkmalbehörde noch eine intensive Abstimmung der geplanten Baumaßnahme hinsichtlich der Einhaltung des Gleitwinkels von 30° gegenüber dem Klostergebäude,…“
Eine weitere wertbeeinflussende Vorgabe.
5. In der Niederschrift des Stadtrates der Stadt Füssen vom 19.9.2019 heißt es:
„Aus der Sitzungsvorbesprechung mit den Vertretern des Landratsamtes Ostallgäu ergab sich folgendes: Das Areal wird als ohne Bauleitplanung nicht bebaubar eingestuft.“
https://www.stadt-fuessen.de/fileadmin/1_Homepage_neu/Stadtrat/Niederschriften_2019/20190917_BU.pdf
Im Beschluss zu dem Punkt heißt es:
„2. Von der Notwendigkeit einer Bebauungsplanung ist weiterhin auszugehen. Die dafür anfallenden Kosten sind von den Antragstellern zu tragen.“
Diese Kosten wären für jeden privaten Antragsteller einzuplanen und beeinflussen den Marktwert des Grundstückes. Zumal nach den Erfahrungen der Jahre bis 2015 neben den zahlreichen Vorgaben auch wieder ein neues Bürgerbegehren gegen den Bebauungsplan denkbar ist.